最近、「マンション価格が高騰している」と言われていますね。

2023年、東京23区の新築マンションは、ついに平均価格1億円を超えて、1億1483万円になりました。

「もう都内でマンションに住むのはムリ！」と思ってしまいますよね。

でもちょっと待ってください。これは、実は統計のトリックなのです。

2024年8月10日の日本経済新聞の記事「東京23区、億ションだらけは誤解」に詳しく解説されています。この記事のソースである不動産経済研究所の調査も深掘りしながら、解説したいと思います。

世の中では、様々な新築マンションが売られています。価格はバラバラです。

ただ、バラバラにデータを見ても、人間は何が何だかわかりませんので、統計学では、データのバラツキと特徴を見る方法がいくつかあります。

平均値…一般的に使われるのが、コレ。全体の合計を取って、サンプル数で割ります。「東京23区の新築マンションは、ついに平均価格1億1483万円」は、これですね。

実は平均値には問題があります。大き過ぎたり、小さ過ぎる数字があると、その影響を受けてしまうのです。

たとえば一番高いマンションは「三田ガーデンヒルズ」の45億円(専有面積376.6平米)でした。2023年の東京23区の供給戸数は11,909戸。大雑把に見ると、この1戸だけで平均を約370万円も底上げしています。他にも10億円超の超高額物件が多かったので、平均が上がったのですね。

中央値…バラバラなデータを大きい数字から小さい数字へと順番に並べてみて、ちょうど真ん中にある数字のこと。東京23区の中央値は8200万円です。

中央値で見ると、「極端に大き過ぎる、または小さ過ぎる」数字の影響はなくなって、実態に近い数字になります。

そして平均値と中央値の差を見ると、どれだけ極端な数字の影響があるかがわかります。2023年の東京23区では、3283万円です。

ちなみに過去の推移は、不動産経済研究所のサイトで確認出来ます。

　　　　平均値　　中央値　　差
2023年　11,483万　 8,200万　3,283万
2022年　 8,236万　 6,898万　1,338万
2021年　 8,293万　 6,830万　1,463万
2020年　 7,712万　 6,592万　1,120万
2019年　 7,142万　 6,298万　 844万
2018年　 7,089万　 6,250万　 839万
：
2014年　 5,994万　 5,408万　 496万

2023年は、超高額物件の影響を大きく受けていることがよくわかりますね。

超セレブ層の人たちでない限り、10億円を超える物件に住むことはないでしょうから、今のところ「23区内のマンションは、もう1億円超えた。住むのはムリ」と悲観する必要はなさそうです。

「平均値」「中央値」という考え方は、小学校6年の算数で学ぶ統計学の初歩なので、思い出した方も多いかもしれません。

こういったちょっとした統計の知識があれば、メディアでセンセーショナルに報道される数字に惑わされることは減ると思います。

　　　　　

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